¿Puede un arrendatario adueñarse del lugar donde vive en arriendo?
Un temor común entre los arrendadores es que el arrendatario se convierta en propietario del inmueble que alquila. Aunque es un escenario posible, no es un proceso sencillo y requiere de condiciones específicas.
Juan Felipe Sicua, abogado y asesor del Consultorio Jurídico de la Universidad del Rosario, explica que la Ley 820 de 2003 y la Sentencia SC10189-2016 protegen a los arrendadores, regulando los aspectos contractuales del arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Además, el Código Civil establece normas adicionales para estos casos.
Para que un inquilino pueda apropiarse de un inmueble, deben darse ciertos escenarios complejos. La «teoría de la intervención del título», según la Corte Suprema de Justicia, requiere que el arrendatario desconozca la calidad del arrendador y ejerza una posesión pública, pacífica e ininterrumpida del bien durante 10 años, con la intención de adquirir la propiedad por prescripción extraordinaria del dominio.
En términos prácticos, esto significa que el arrendador debe haber abandonado el inmueble durante un tiempo considerable, dejando todas las responsabilidades inherentes al arrendamiento en manos del inquilino. Además, la ley exige que se demuestre el momento exacto en que el arrendatario empezó a desconocer al propietario legítimo y los hechos que configuran este hito temporal.
Sicua aclara que no basta con afirmar que se ha ejercido posesión sobre el inmueble; se deben presentar pruebas y el paso del tiempo debe ser reconocido mediante un proceso judicial en el que el propietario tiene derecho a defender su propiedad.
El abogado también señala que un arrendatario es un mero tenedor y no puede asumir el rol de dueño del inmueble. Al firmar un contrato de arrendamiento, el inquilino reconoce la propiedad del arrendador, lo cual se evidencia mediante pagos mensuales de arrendamiento. Sicua recomienda este método en lugar del pago en efectivo, ya que es un elemento esencial del contrato y su incumplimiento permite al arrendador terminar el contrato.
Un contrato de arrendamiento implica que el propietario entrega un bien inmueble para que el arrendatario lo use y disfrute. Sin embargo, el propietario conserva el derecho de disposición del bien y puede solicitar su devolución en cualquier momento, garantizando así su inversión y propiedad.
